【规则摘要】

1.共有房产被查封，共有人提起析产诉讼，应予受理

——共有房屋在执行案件中被部分查封，共有权人为析产目的提起诉讼的，应予实体审理，而不应程序上驳回其起诉。

2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形

——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。

3.执行异议之诉中，最高院“查扣冻规定”仍可适用

——执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作审理依据。

4.被执行人与案外人另诉确权调解书，不能对抗查封

——不动产被执行查封后，被执行人与案外人另行诉讼取得的确权判决或调解书，不能对抗申请执行人的申请执行权。

5.购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查

——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。

6.保全查封异议，法院可按执行异议审查并裁定中止

——房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议的，法院可立“执行异议”案号，经审查后可作出中止执行的裁定。

7.被执行人死亡的，可直接变更其继承人为被执行人

——作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，按先执行再析产顺序处理。

【规则详解】

1.共有房产被查封，共有人提起析产诉讼，应予受理

——共有房屋在执行案件中被部分查封，共有权人为析产目的提起诉讼的，应予实体审理，而不应程序上驳回其起诉。

标签：房产执行｜共有房产｜同居关系｜共同财产

案情简介：2010年，许某依生效法律文书申请强制执行张某，法院依申请查封了张某与黎某共有房产。2011年，黎某以该房系双方2005年为结婚目的而单独出资购买为由，起诉张某要求析产。法院以黎某在房屋查封后才起诉，应提案外人执行异议为由裁定驳回起诉。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。从上述规定看，我国法律并不排除财产共有人对于在执行中被查封、扣押、冻结的共有财产提出析产诉讼权利。②现涉案房屋被法院通过执行裁定所查封，而黎某以其系涉案房屋共有人并要求对其与张某共有的涉案房屋进行析产分割为由，提起本案诉讼，符合前述司法解释规定，法院应予受理。

实务要点：共有房屋在执行案件中被部分查封，共有权人为析产目的提起诉讼的，应允许析产诉讼进入实体审理阶段，而不应程序上驳回起诉。

案例索引：广东广州中院（2012）穗中法民五终字第1230号“黎某与张某析产纠纷案”，见《黎汇学诉张艳云析产纠纷案（执行异议之诉的例外、诉讼目的）》（黄彩丽），载《中国审判案例要览》（2013民：375）。

2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形

——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。

标签：房产执行｜买受人优先权｜房屋买卖｜未办过户

案情简介：2010年，法院依开发公司申请，查封了房产公司名下房产。倪某以其1995年购买并已付全款、实际占有为由提出执行异议，同时举证证明房屋至今未办理过户登记手续是房产公司错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成。

法院认为：①依《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋所有权。本案中，倪某与房产公司签订了商品房预售契约，已支付购房款，并实际占有该诉争房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，买受人依买卖合同仅享有请求房产公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故倪某要求确认诉争房屋归其所有的诉请，于法无据，不予支持。②依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，诉争房屋预售契约签订于1995年，而《物权法》颁布、施行于2007年，虽在此之前我国也有关于房屋产权登记的法律法规，但当时公民的产权登记意识比较淡薄，简单依《物权法》关于房屋产权登记的标准衡量当事人在该法施行前是否积极行使权利不符合客观实际，故在判断倪某对于未办理房屋过户登记是否存在过错时应采取尊重历史、实事求是态度。房产公司于1997年12月因自身原因错误将诉争房屋抵押给银行，其后虽申请房屋登记机关予以纠正，但各种原因客观上导致该房屋直至2009年才办理了抵押权注销登记，相应土地部分更是迟至2009年年底才办理注销登记，依房屋登记相关规定，在抵押权存续期间房屋是不能办理过户登记手续的，房产公司亦未将上述抵押情况告知倪某，故在此期间房屋未办理过户登记手续责任在房产公司，不在倪某。另外，双方就房屋调换事宜一直存在争议亦是导致房屋未能办理过户原因之一，本案中双方于2006年签订补充协议，房产公司向倪某支付补偿金，双方就此产生的争议才最终解决，房屋在此期间未能办理过户登记手续责任亦不应简单归咎于倪某。倪某提交授权委托书等证据，证明其向房产公司主张权利，房产公司亦予以认可，并称是由于自身工作人员变动等原因一直未给倪某办理房屋过户登记手续。故倪某与房产公司签订了商品房预售契约及补充协议，在房屋管理部门办理了预售预购登记手续，已支付了全部购房款，并以产权人名义将房屋委托出租获取收益已达十几年之久，房屋至今未办理过户登记手续是房产公司将诉争房屋错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成的，是倪某作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由倪某承担，故判决停止对案涉房屋执行。

实务要点：买受人于法院查封被执行人名下房产前支付了全部购房款并实际占有房屋的，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院不得查封。

案例索引：北京高院（2011）高民初字第430号“倪某与某开发公司等案外人执行异议之诉案”，见《倪岩林与华润置地（北京）股份有限公司、北京光大高登房地产有限公司案外人执行异议之诉案（执行异议之诉）》（张稚侠），载《中国审判案例要览》（2013民：497）。

3.执行异议之诉中，最高院“查扣冻规定”仍可适用

——执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作审理依据。

标签：房产执行｜买受人优先权｜房屋买卖｜法律适用

案情简介：2010年，吴某依生效判决申请执行余某，法院据此查封余某名下房产。林某以其2002年与余某签订转让合同、支付全款，并对房屋实施了整修、加盖和扩建行为为由提出执行异议，法院裁定中止执行。2011年，吴某提起执行异议之诉。期间，林某与余某买卖合同纠纷案，法院生效判决确认合同有效，并判令余某协助林某办理过户手续。

法院认为：①诉争不动产权属证书虽登记在被申请执行人余某名下，然余某早于2002年即与林某签订转让合同，将诉争不动产转让给林某，林某亦已支付全部转让价款，并实际占有诉争不动产且对其实施了整修、加盖和扩建行为。而且诉争不动产转让合同签订时间与转让价款支付时间均早于吴某与余某之间纠纷发生时间，并无证据证明林某对受让诉争不动产存有过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，法院不应继续执行诉争不动产。②生效判决业已认定林某与余某之间所签转让合同合法有效，并判决余某协助林某将诉争不动产土地使用权变更登记至林某名下，亦即认定了诉争不动产不属于余某财产。故林某以案外人身份针对诉争不动产提出执行异议于法有据，应予支持。判决驳回吴某诉请。

实务要点：执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作为审理依据。

案例索引：福建福州中院（2012）榕民终字第3102号“吴某与林某等执行异议案”，见《吴小玲诉林传富、吴聿辉执行异议案（申请执行人执行异议的处理）》（陈曦），载《中国审判案例要览》（2013商：423）。

4.被执行人与案外人另诉确权调解书，不能对抗查封

——不动产被执行查封后，被执行人与案外人另行诉讼取得的确权判决或调解书，不能对抗申请执行人的申请执行权。

标签：房产执行｜共有房产｜诉讼程序｜虚假诉讼

案情简介：2009年，王某因交通事故过失致人死亡被法院判处刑罚并判赔附带民事诉讼原告人杨某等68万余元。法院随后查封王某名下房产。2010年，刘某以其与王某2007年共同购买前述房产为由起诉，民事调解书确认刘某占有该房产86%份额。刘某据此提出执行异议。

法院认为：①在刘某起诉王某前，诉争房屋即已被法院查封并正在执行中，对于此种情况，刘某可通过提出执行异议及执行异议之诉予以解决。现刘某已提起执行异议之诉，法院亦已受理并正在审理中，故刘某要求确认其对执行标的物享有实体权利的请求可在执行异议之诉中提出。②原审中，王某为规避执行，故意隐瞒房屋已被法院查封事实，与刘某达成调解协议，处分了已被法院查封的房产，主观上有恶意，且其与刘某处分房产行为侵犯了案外人杨某等人利益，依最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第12条规定，该调解协议应不予确认，故裁定撤销案涉民事调解书，驳回刘某起诉。

实务要点：不动产被执行查封后，被执行人与案外人恶意串通，另行提起虚假确权诉讼并取得的确权判决或调解书，不能对抗申请执行人的申请执行权。

案例索引：北京朝阳区法院（2012）朝民再初字第03391号“刘某与王某所有权确认纠纷案”，见《刘彤颜诉王桂玲所有权确认纠纷案（不动产强制执行期间案外人权利救济程序）》（王有成），载《中国审判案例要览》（2013民：504）。

5.购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查

——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。

标签：房产执行｜案外人异议｜房屋买卖｜买受人优先权

案情简介：2009年，投资公司与开发公司签订66套房屋买卖合同并支付全款，同时进行了网签及备案，其中61套商业用房办理了过户手续，另5套出租给他人，因开发公司拖欠税款等原因未能办理过户手续。2010年，因建筑公司与开发公司工程款纠纷，法院执行查封前述5套房屋中一套，投资公司提执行异议。

法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，买受人在符合已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件情况下，法院不得查封。②综合本案证据，可认定投资公司就支付购房款和房屋占有问题，与开发公司通过购房款收据及涉案房屋交接单形式给予确定。案涉66套房屋购买过程虽烦琐，但整个购房事实清楚。因涉案61套商业用房，投资公司已取得房屋所有权证，故61套商业用房在款项支付上是真实的。而依前所述，在合同签订及购房款支付方面，66套房屋买卖是一个整体行为，故5套诉争房屋在款项支付上也是真实的。因占有房屋不等同于自用房屋，故5套诉争房屋实际使用人可非投资公司。综合投资公司提交的一系列证据，可证明在执行法院采取查封措施前，投资公司确已实际支付全部购房款，并已实际占有房屋。③依现有证据，可证明系因开发公司拖欠税款等原因未能办理诉争房屋产权过户登记。此系投资公司作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由投资公司承担。综上，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的应当解除查封情形，故裁定停止对涉案房屋执行。

实务要点：房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的买受人已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件的，应停止执行。

案例索引：北京高院（2013）高民终字第541号“某投资公司与某建筑公司案外人执行异议之诉案”，见《北京坤展利都投资顾问有限公司诉江苏南通六建建设集团有限公司案外人执行异议之诉案》（张稚侠），载《中国审判案例要览》（2014民：539）。

6.保全查封异议，法院可按执行异议审查并裁定中止

——房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议的，法院可立“执行异议”案号，经审查后可作出中止执行的裁定。

标签：房产执行｜案外人异议｜房屋买卖｜买受人优先权

案情简介：2013年，物资公司诉开发公司合资、合作开发房地产纠纷一案审查过程中，法院依物资公司诉讼保全申请，裁定对开发公司名下房产保全查封。工贸公司异议，称其2011年已签预售合同并办理网签、支付全款，现房屋已出租给电器公司，因房屋水电附属设施未安装好，故未办过户手续。

法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，买受人在符合已支付全款、实际占有财产、对未办理财产过户不存在过错三个构成要件情况下，法院不得查封。②本案中，工贸公司在法院保全查封涉案房屋之前，与开发公司签订商品房预售合同，并到房屋管理部门做了商品房预售联机备案登记。工贸公司向开发公司支付了全部购房款，且实际占用了涉案房屋，将房屋租赁给了电器公司使用。工贸公司虽尚未办理涉案房屋产权过户登记手续，但未过户系开发公司造成的，工贸公司对此并无过错，故其所提保全异议理由成立，裁定中止涉案房产执行。

实务要点：房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议，经审查异议成立的，法院可立“执行异议”案号进行审查并作出中止执行裁定。

案例索引：北京二中院（2012）二中民初字第09069-1号“某物资公司与某开发公司合作开发房地产纠纷案”，见《北京市物资有限公司等诉北京永安兴业房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案（保全异议）》（侯成成），载《中国审判案例要览》（2014民：554）。

7.被执行人死亡的，可直接变更其继承人为被执行人

——作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，按先执行再析产顺序处理。

标签：房产执行｜被执行人死亡｜继承｜析产

案情简介：2011年，占某持生效判决，申请执行吴某。执行程序中，吴某死亡。遗产仅其与妻子陈某共有房屋一套。其他继承人子、女、母均未放弃继承。

法院处理：①因生效判决确认的被继承人债务尚未清偿，继承的遗产应先清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务，故对该法定继承纠纷案中止审理。②执行法官鉴于继承人均未放弃继承，遂发出执行听证通知书，通过听证审查程序变更继承人为本案被执行人，即将被执行人吴某变更为其子、女、母，陈某以共同债务人和继承人身份作为被执行人，对吴某遗留房屋进行处置变现，继承人在遗产范围内承担债务清偿责任。

实务要点：作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，用于偿还债务，余款待析产结束后按比例分配。

案例索引：福建武夷山法院（2011）武民初字第340号“占某与吴某执行纠纷案”，见《占建良申请执行吴辉良民间借贷纠纷案（对被执行人的遗产应先析产还是先执行）》（祝金妹），载《中国审判案例要览》（2014民：557）。