有关小区里的一些“烦心事”，今天让律师为你普普法

　　家里天花板漏水了、停在小区楼下的电动车被盗了、小区宠物犬扰民……这些都是经常发生在市民身边的“烦心事”，但这些事情到底哪些应该归物业公司来管，哪些不应该归物业公司管？在很多人看来，确实是件比较头疼的事。本期的《依法治市大讲堂》由钟楼区民主党派律师资源服务团成员、江苏东晟律师事务所律师聂荣华为大家讲讲有关物业管理的那些事。

　　烦心事一  “电动车上被拉狗粪，物业公司人员不给我扫”

　　近日，家住九洲新花园的朱女士给常州晚报打来投诉电话称，她们小区物业服务太差，她不想交物业费了。

　　朱女士说，前几天，她停在单元楼下的一辆电动车上不知道被谁家的宠物狗拉了一堆狗粪，因找不到狗主人，她找到物业公司，要求物业公司的保洁员给她清理狗粪，没想遭到物业公司的拒绝。物业公司明确向她表示，这不是物业公司的责任。

　　“怎么就不是物业的责任呢？”朱女士说，就是因为物业公司没管理好小区的那些饲养宠物狗的业主，让这些宠物狗到处窜，“在我的电动车上拉狗粪已经不是一次两次了，每次找物业，物业都不管。”朱女士不明白，物业公司收了那么多物管费，给小区保洁本该属于物业的责任，怎么就不管了呢？她越说越气愤，最后表示，自己下次不准备交物业费了。

　　律师解答：狗屎拉车上物业不管，但拉在车旁得管

　　那么，就这件事，其他业主饲养的宠物狗在朱女士电动车上拉屎，物业公司该不该来为朱女士清理呢？

　　聂荣华律师认为，这真的不应该属于物业公司的责任范围。

　　对此，聂律师作了这样的解释：打个比方吧，假如有一天你在小区内散步，突然鞋子上被人吐了一口痰，那么，这时你会认为这是物业公司的责任吗？你会去要求物业公司来为你清理吗？

　　“当然不会，你肯定会找吐痰的人算账。”聂律师说，“同样道理，宠物狗在你电动车上拉了屎，应该去找宠物狗的主人讲理。两者的区别在于，吐痰的人就在你面前，你马上能找到，而宠物狗主人你不一定能找到。但是，这两者的性质是一样的。”

　　但如果这堆狗粪拉在电动车旁边，由于电动车旁边属于公共区域，这应当是要物业公司去负责清扫。讲到这里，你能明白为什么这不属于物业公司的责任了吧。

　　烦心事二  天花板渗水家具受损，物业凭什么不管？

　　去年上半年，我市某小区的周先生家里房间及客厅的天花板开始渗水，导致家里实木地板、部分家具受损。事后，周先生天天找物业公司。周先生说，漏水是房屋质量问题，物业公司必须给他解决，不然就不交物业费。

　　律师解答：这还真得看具体的情况而定

　　聂律师认为，因房屋漏水引发的纠纷近年来在物业纠纷中越来越突出，这种纠纷要具体问题具体分析，这里分两种情况。

　　首先，如房屋漏水是房屋质量引发的，则有可能是开发商的责任。当然，跟开发商打交道还要看一个房屋质量保修期，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，这个保修期一般为5年。在保修期内，因房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，不是物业公司的责任。

　　如房屋漏水是因房屋质量引发的，但已过了保修期，那这应该去找谁？聂律师认为，这可能涉及物业公司责任问题，但也不完全是。房子涉及到共用部位出现损害，肯定是要维修，这个维修的钱要由公共维修基金来承担。在申请和使用维修基金时，物业起到一个协助作用，同时要保证维修到位。

　　如漏水是因楼上邻居使用不当引发的，如装修问题、日常生活中使用下水管道不当引发下水管道堵塞等，这应该去找邻居讨说法，不应该去找物业公司。

　　烦心事三  买了太阳能热水器，物业却不让装

　　市民刘女士说，我家买了一个环保节能太阳能热水器，想安装在屋顶上，可小区物业说影响小区美观，不允许安装。我装在自家屋顶，他有权力管吗？

　　律师解答：如果有小区规约，业主就得遵守

　　每个小区业主除了要遵守国家的相关法律法规，还要遵守小区制定的管理规约。这些规约在每个业主购房时，都是由开发商代后来的物业公司与业主签的，但同样对业主具有约束力。小区全体业主应当共同承诺的约定。如果小区的规约里有关于太阳能热水器安装的相关约定，业主就要遵守，物业公司只是执行该约定；如果小区业主想修改相关约定，要通过业主大会或者业委会同意才能安装。

　　同样道理，业主一旦签订这个业主公约，在燃放烟花爆竹、饲养宠物狗、安装防盗窗、室外空调机等方面，都应当遵守该约定，做到自我约束，不影响他人公共利益。

　　烦心事四  要求成立业委会，物业却说他不管

　　家住戚区东方福郡花园小区何女士：我们小区在2010年时就开始交付，现在基本已交付完毕，入住的人也很多了，我们要求物业公司帮助业主成立业委会，可物业公司说这事不归他们管？

　　律师解答：这个还真不归物业管

　　根据国务院《物业管理条例》规定：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　一个小区要成立业主大会，全国各地规定各有不同，根据《常州物业管理办法》规定，在一个物业服务区域内，业主户数超过300户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。同时，当房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的50%以上或物业管理区域内业主已入住户数比例达到50％以上的，则必须成立业主大会。在业主大会的基础上，再成立业主委员会。

　　物管到底该管啥，请听律师来细说

　　在实际生活中，有的人把物业公司当成产权单位，有的人把物业公司当成房地产开发商，有的人把物业公司当成政府相关职能部门……这些对物业管理认识误区，导致许多业主把住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费。从而也引发了许多不必要的物业纠纷。

　　据一份来自我市某基层法院的调查显示，该院受理的物业诉讼案件，九成以上是因业主跟物业公司的物业服务关系没有理清所致。

　　“要处理好物业纠纷，首先要明确业主与物业公司之间的法律关系，该法律关系是服务合同关系，据此来明确物业公司的责任。”聂律师说，具体到业主生活中就是，哪些事不该物业公司管、哪些事该物业公司管？

　　我国《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。

　　也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

　　在分清楚了哪些是物业公司的事之后，聂律师特别提到了“质价相符”的概念，“质价相符”就涉及到物业服务中物业公司责任的一个度的问题。不同的物业收费（价格）对同一项物业损害责任的承担也应不同。”

　　比如，同样一起电动车被盗的事件，发生在一个物业收费每平方米每月只有两三毛的小区跟一个物业收费在两三元的小区，物业公司承担的责任是不一样的。如果是前者，物业公司可能不需要承担责任。物业公司只要证明自己已经尽到了巡查等安保责任。如果发生在后者，按照这种小区物业收费水平，小区肯定是安装监控等设备，物业公司需要提供完整的监控视频，提供小区保安巡查记录，如果两者有一个不到位，那么物业公司应当承担“保管”不力的责任。

　　另外，“价质相符”的概念也适用于业主被损坏财产的赔偿责任上。目前小区内私家汽车数量增多，小区停车引发的纠纷也是一个比较突出的物业问题。只要是收费停车，发生车辆被盗、被砸、被划车物业都应该承担赔偿责任。只是，由于车辆被偷比被砸容易发现，被砸又比被划容易发现，所以物业公司在车辆被偷的情况下责任要大于被砸，车辆被砸的责任要大于被划。首席记者 殷益峰